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10年后,房子是“稻草房”還是“黃金屋”?內行9字概括,擺明了

時間:2020-01-25 14:07:45      編輯:陳文政

  往前數三年五年、八年十年,無論是自住型購房,還是投資型購房,早早買房的都已經嘗到了房子不斷升值帶來的甜頭,賺得盆滿缽滿了。以上海為例,2008年房價為13646元, 到2019年房價為54594元,累計漲幅大約300%,十年時間財富翻了4倍多。此外,據不完全統計,2008-2018這十年間,在上海二手住宅小區房價漲幅TOP30當中, 排在第一的小區房價漲幅接近800%。顯而易見,如果早早買了房,如今這些房子早已成為了“黃金屋”。

  但是,最近這兩三年,國家明確了“房住不炒”的定位,不僅升級加碼了限購、限售、限價等調控手段,還推出了租房租賃、共有產權等長效措施,伴隨房地產調控的逐步深入,樓市降溫了,房價回落了,不僅投資炒房客不見蹤影,就連剛需購房者也變得更加保守了,一時間,“房價永漲論”的預期被逐漸打破了。受房地產市場環境變化的影響,鶴崗、玉門、石嘴山、乳山等城市出現了一批“白菜價”一般的房子,這使得馬云“房價如蔥”的預言再次被大家反復提及。

  

  不過,雖然炒房團、購房者,以及以馬云為代表的一些權威人士紛紛看空房價,但業內仍有不少專家表示“看多”。比如,中國人民銀行調查統計司原司長盛松成表示,未來半年到一年后,房價還有可能再次上漲。無獨有偶。經濟學者馬光遠甚至近乎夸張的表示,房地產這個東西,聞著臭,吃著香,支柱地位100年不變。面對這種行情,購房者更加搖擺不定:如果買了房,萬一跌成“白菜價”,豈不是虧大了?如果不買,5-10年后回頭看看, 會不會因此錯失“黃金屋”呢?

  

  房地產3大形勢,以及未來可能的趨勢

  其實,判斷未來的房地產走向,業內一直有一條公認的衡量標準,即經濟學家任澤平所提出的三段論:長期看人口,中期看土地,短期看金融。道理很簡單,人口代表住房需求,土地決定房價的基礎,而金融則影響房價的漲幅。因此,接下來,基于人口、土地、金融這三大影響因素,我們就一起看看當前房地產面臨的形勢,以及未來10年,這三個方面可能出現的一些變化。

  第一,從人口角度看,兩個方面不可忽略,一個是老齡化社會到來,另一個是人口負增長提前到來。

  根據國家統計局數據顯示,2015年,我國60周歲以上老人達到2.2億,2016年2.3億,2017年2.4億,占總人口的17.3%。從數據變化可以發現,60周歲以上老年人口平均每年增加1000萬,老齡化速度明顯加快,而按國際通用標準,一個國家或地區60歲以上老人達到總人口的10%,即進入到了老齡化社會。

  除此之外,中國社科院發布的《人口與勞動綠皮書》顯示,在老年人口快速增長的同時,我國總人口將在2028年左右開始出現負增長。同時,還應該注意的一點是,目前住房總量已經趨于飽和,據不完全統計,包括商品房、小產房在內,大約共有4億套住房, 基本可以滿足12-16億人居住。因此,我們可以預測,在房多人少的情況下,未來的住房供給或將大于需求,需求會逐漸趨于放緩。

  

  第二,從土地角度看,樓市迎來存量房時代,舊改逐步取代了棚改,城市土地大開發進入后期。

  目前城鎮化水平已接近60%,距離發達國家70%的城鎮化門檻越來越近,未來從農村向城市流動的人口將減少,人口主要在城市間流動,或者從中小城市向城市群轉移,這說明城鎮化將進入低速增長期。此外,再加上第1條我們提到的人口紅利因素減弱,所以可以預期,未來住房增量將會減少,二手房將成為主導。

  一般來說,當二手房超過新房成為交易的主導,這說明樓市進入到了存量時代。左暉曾經表示,一線城市已完全是存量房交易為主了,未來三五年會是全國性拐點。無獨有偶,孫宏斌也曾表示,過去大家搶增量,以后就是搶存量。其實,在中央經濟工作會議上,國家也明確表態要加強存量住房的改造提升,做好城鎮老舊小區改造。顯然,舊改取代棚改,這意味著大拆大建階段遠去,加之18億畝耕地紅線的存在,未來城市土地大開發將進入緩慢推進期。

  

  第三,從金融角度看,國家嚴格控制資金違規流入房地產市場,同時貨幣供應量M2增速已經連續趨緩。

  作為資金密集型行業,房地產行業的快速發展離不開大量資金的加持,但是伴隨房地產調控的逐步深入,無論是央行還是銀保監會都已經多次明確表態要防止資金違規流入房地產市場,無疑是擊中了高房價的軟肋,房價上漲動力大大減弱。

  除此之外,過去十多年,M2貨幣供應量一直保持年均兩位數的增幅,經濟高速增長,家庭財富不斷增加,當然這也一直被認為是推動房價上漲的重要原因之一。此外,根據歷年數據看,經濟增速與貨幣供應M2保持高度一致,自2017年后,隨著經濟向高質量轉型,經濟增速進入L型,貨幣供應量M2也不斷將到了8%左右的增幅。因此,從這個角度來看,未來商品價格大漲的可能性不存在了,房價自然也不例外,同時貨幣的貶值壓力顯然也沒有過去那么大了。

  通過以上對人口、土地、金融三個方面的分析來看,時過境遷,決定樓市和房價的主要因素已經發生了很明顯的變化,而且未來5-10年的房地產行業也愈發清晰了。其實,不僅這三個因素發生了變化,影響樓市的根本因素,政策面也早已發生了轉變。從去年開始,國家就明確不再用房地產刺激經濟,而且還在堅持“房住不炒”之前加上了“長期”二字,所以綜合人口、土地、金融、政策這4個方面來看,房地產將進入新的平穩周期了。那么,在這種行情下,10年后,房子到底是“白菜價”還是“黃金價”呢?內行人“9字”概括:“白菜價”和“黃金價”并存。對此我們應該如何理解?

  

  1、房價告別齊漲局面,城市之間出現分化。未來房產的價值在于城市潛力,而城市潛力在于人口數量和素質。因此,哪里有人口流入,哪里就有居住需求,哪里就有房產價值。根據目前態勢來看,能夠不斷吸引人口流入的區域中心城市、都市圈、城市群等,加之資金也源源不斷流入,所以未來房產價值依然會得到持續釋放,出現“黃金屋”就不足為奇了。反之,此消彼長,有人口流入,就會有人口流出,這類城市一般產業結構落后、薪資水平較低,國家將其定性為收縮型城市。根據統計,在全國660個城市中,有80個城市處于收縮狀態,未來還會繼續發展。顯而易見,10年后,供過于求的城市,房產價值會慢慢降低,甚至有價無市,說白菜價也不為過。

  2、閉眼買房時代漸行漸遠,房子在精不在多。房價已經“高處不勝寒”,房地產稅等長效措施加快推進,加之人口、土地、金融、政策等影響房價的因素都開始出現變化,對于購房者而言,不能再抱著以前的觀念買房了。對此,經濟學者梁中華表示,持有大量產房,房價不漲不跌幾乎等同于虧本,尤其對中小城市來說,想要變現都很難。顯然,時過境遷,對于還想通過買房來賺錢的人來說,盲目入市顯然不可取,否則今天的“黃金屋”也有可能變成“稻草房”,“房子在精不在多”或是未來5-10年對待買房的正確態度。


責任編輯:陳文政

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